房地产投资策略

Building Future Partnership

房地产投资策略

房地产投资是全球公认最稳健的财富累积和风险规避的渠道之一,这主要是因为房地产的需求受到人口增长与土地资源有限的支撑,因此投资回报率向来十分稳定。同时,房地产的种类繁多,有深受机构投资者青睐的商场、办公楼、工厂和物流仓库等,也有适合个人投资者的各种住宅房屋,包括单层排屋、双层排屋、独立式房屋,还有套房、一房、两房和三房公寓等等。配合不同的地点,这些琳琅满目的房地产种类可以让投资者建立一个多元化的投资组合,并且把房地产投资抵御通货膨胀、保值和累积财富的特性发挥得淋漓尽致。因此,如果想要寻找一个安全可靠、投资回报率又高的投资工具,房地产投资绝对是最佳方法赚取高额利润。

首先,房地产投资期可以分成三种类型为短期、中期和长期。短期投资者偏爱购买正在新发展或兴建中的房地产,然后在建成后以高价卖出。这是因为在马来西亚购买新楼盘时可以享有众多福利。包括免去印花税、律师费甚至头期等费用,所以投资者不必准备大笔买房资金。除此之外,投资者还可以使用另一种投资方式,就是通过团购的方式,以较低的价格向发展商购买屋子,然后再高价卖出。如果投资者有充裕现金在手的投资者,他们往往会选择购买低价的二手房产,然后把这些旧屋子翻新后快速转手来赚一笔差价。

中期投资者策略就是将购买的房地产拿来放租,就是投资者会寻找价格便宜且优质的新屋子或者二手房,在购买后放入基本的家具电器,再设法以高租金出租。然后在赚取租金收入的时候,等待合适的时机和房价升值之后再以高价卖出和套利。但通常这一整个过程在3年至5年内完成, 长期投资者就是投资期限达五年或更长。这类型的投资操作手法就是在购买房地产后,通过长期放租来赚取租金收入,并且基本不考虑将房子卖掉。这种投资方式是将来作为退休的住处、养老金或者留给下一代的遗产。当然,也有一些投资者是期望这些地理位置绝佳的房地产,经过更长时间的增值以后,让他们获得更加高额的利润。

接下来,置业招租是最基本也是最重要的房地产投资策略,就是投资者把自己的房子租出去并获取租金和利润。投资者必须知道自己是买了什么类型的房地产、租客会是谁、地点在哪。首先当租户决定租你的房子,必须先查找租户背景,而且要有契约,每月造访一次。这要预防租户破坏你的产业后没缴租而逃之夭夭。自身也不想自己花了钱得到这样的下场。所以,投资者也要小心租户,因为这将决定投资回报率。每当房子发生事情的时可以自己去监督。这一类型的投资者必须具备有瞄准市场的技巧和知识,并分析该市场是否黄金市场。若想从房地产赚钱,投资者不能马虎慵懒,而且必须审慎,这是非常重要的。

其次,我们可以使用房地产投资信托(Real Estate Investment Trust)策略来投资房地产。房地产业是投资组合里一项重要的资产。在 REIT 还没推出之前,投资者通常会经过房地产股票和/或房屋的投资来接触房地产的领域。现在投资者可以选择以支付一部分产业的价钱来投资于 REIT。换句话说,REIT 提供投资者一个渠道参与高品质大规模商业房地产投资,无须直接购买物业。REIT 通常可带来稳定的收入以及诱人的收益。REITs具有其他投资产品所不具有的独特优势。第一,REIT的长期收益由其所投资的房地产价值决定,与其他金融资产的相关度较低,有相对较低的波动性和在通货膨胀时期所具有的保值功能;第二,可免双重征税并且无最低投资资金要求;第三,REIT按规定必须将90%的收入作为红利分配,投资者可以获得比较稳定的即期收入。

举个例子,房地产投机客往往希望在不到6个月的时间内出售价值被低估的房产。纯粹的房产投资者通常不会投资于改善房产。因此,投资必须已经有了回报内在价值 必须在不做任何改动的情况下利盈,否则他们会把财产从竞争中排除。那些无法迅速卸载房产的人可能会发现自己陷入困境,因为他们手头通常没有足够的未承诺现金来支付房产的长期抵押贷款。这可能导致持续通过购买价格合理的房产并通过装修增值来赚钱。这是因为投资者一次只能购买一两套房产。

除此之外,购买拍卖屋甚至也可以成为一种房地产最佳投资策略。比方说,投资者通过买入比市价低的拍卖房产后,稍微花点钱做装修后再出租或转售,据说这类房产一经转手可以赚取高额回酬。例如,投资者收购低于市价30至40%的房产,并通过装修后再出租或转售赚钱,其中投资者可以利用集团方式出击,大量收购这些拍卖房产。为什么很多人总会有所顾忌,担心丢空太久的房子会是鬼屋或是房子风水不好,又或者碰上遭遇冻结令的房子,还没开始做功课就先放弃?但是,偏偏这类型的房产,往往都能带给投资者大大的获利惊喜。拍卖屋最吸引人的地方在于便宜,销售说明书上会说明拍卖底价,投资者必须对有关地区的产业价格有一定的了解,才知道底价有没有吸引力。总而言之,拍卖屋只要适当的装修,就能吸引买家眼光来购买。

投资者使用二手包租也是一种赚取差价的投资方法之一。这种方法也被指为与买屋出租的方法一样,是最快的赚快钱方法。投资者只需低价租到整间单位,之后再分租出去来赚收益。投资者可以从本身付的租金和自己收到的租金价差来赚取。打个比方,投资者以2200令吉租下一 间3房式的公寓,接着再找人租2间房给不同人士,主人房租1500令吉、二房租各500令吉,总共1000令吉,这样赚取的额外收入是300令吉。可是,如果使用这种方式投资必须通过房东的同意。得到你的房东允许来包租是非常重要的。如果房东不同意可以会产生不愉快的小插曲。


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